走进一个待交付的房屋内,验房师就像医生一样,指出屋内肉眼可见的问题在哪儿,哪些问题与强制性规范相悖,哪些问题虽然不违反法律但是会影响业主使用。他们会从观感质量、使用功能、安全隐患3个方面开展检验工作

  走进一个待交付的房屋内,他就像医生一样,几乎能准确地指出屋内肉眼可见的问题在哪儿,哪些问题与强制性规范相悖,哪些问题虽然不违反法律但是会影响业主使用。

  这样的熟练程度,一方面基于他早年在国有建筑企业的工作经历,另一方面基于他近十几年的验房经验。

  “现在资讯很发达,有些业主在收房前会搜集收房攻略,能发现一些非专业的问题,比如地砖铺得不整齐。但是有些问题很专业,业主很难发现,而这些问题可能影响业主未来的安全居住。”赵伟说。

  赵伟同时是北京房地产业协会第三方建筑质量检测专业委员会主任。这些年,他也一直致力于与行业人士一起,培养专业的验房师。

  2006年,赵伟看到了验房市场的需求,从东北一家国企辞职,自己背着包到了北京。

  那时,百姓的验房意识并不高,甚至很多人都不清楚在收房之前,还可以聘请专业的验房机构帮助验房。而开发商对验房师这一群体,也不那么友好。

  当时,他发现业主家里的墙面有问题,墙内有一个很大的空洞,凿开以后,这个空洞里塞了很多水泥袋。

  在发现问题并通过拍照留取证据后,开发商的工作人员堵住了赵伟,要求他删除照片。

  “我肯定不能删。”赵伟表示,这样的证据,是业主留下作为与开发商协商的依据,甚至有些房屋在待交付时房屋的主体结构都存在质量问题,这类情况下,业主可以拒绝收房,而且不用承担逾期收房的责任。

  赵伟告诉记者,北京的验房市场本身就起步较晚,市场规模与南方相比要小很多。截至目前,北京市场的新交房屋进行第三方验房的比例大约只有8%,而这一比例在南方超过了50%,广州市的比例高达80%。

  “验房的费用并不高,1平方米不到20元。”赵伟说,北京的验房市场还处于培育期,这里的验房比例低与业主的验房意识有一定关系。

  让赵伟印象深刻的一次验房,是在河北燕郊一个小区,当时该小区的业主团购了验房业务。

  验房师发现,这个小区所有的房屋内都没有在排水管道上安装防火阻燃圈。这是一个与人的生命安全紧密相关的物件,国家有明确强制性规范要求安装,并规定了安装要求。

  “很多业主都不知道这是什么。”赵伟说,这个阻燃圈需要安装在排水管道上,其作用是,一旦某一户内发生火灾,阻燃圈会迅速收缩,防止浓烟上下扩散,因为在火灾事故中,有相当多的一部分人不是被烧死的,而是被烟呛得失去生命。

  赵伟认为,验房师的专业性正是在这些关键时刻体现出来的,如果是不懂规范的人,可能就被糊弄过去了。

  “我们的工作会从观感质量、使用功能、安全隐患3个方面开展。毛坯房包括1000多个检验点,精装房有3000多个检验点。”赵伟告诉法治周末记者,与安全相关的、有强制性规范的内容很多,如消防通道的设计是否规范、护栏的设计是否有安全隐患、达到一定楼层的玻璃是否使用了安全玻璃而非普通玻璃、阳台玻璃的安装是否符合规范、水管的位置是否离电源有足够距离等,“这些专业性的东西不是普通业主能发现得了的,必须借助专业的仪器检测”。

  在工作中,赵伟还发现,并不是房子越贵,问题越少。那个全小区没有安装阻燃圈的小区的开发商,就是一家来自香港的主要做高端住宅的公司。

  “此前,在北京的一个高端别墅还出现过用胶水把壁炉粘到墙上的情况。按规范,壁炉应该用钢架挂到墙上。如果壁炉掉下来,会带来很大的危害。”赵伟说道。

  业主视角出发,指出一些并不违反强制性规范,但会严重影响业主使用的问题,这就属于设计不合理的问题,我们也会在问题项中列出来。”赵伟说。

  比如,有的房子开放式厨房里没有插座;有的房子空调预留孔附近没有插座;有的房子洗衣机的排水孔位置非常高,不利于排水;还有的房子洗衣机的位置没有设计排水地漏。

  这些问题如果出现在精装修房屋内,那么整改起来会很麻烦,为业主指出这些问题,有助于业主在和开发商谈判时有理有据。

  “在和开发商沟通的时候,有的开发商会回复称,这都是完全按照设计来施工的。但我认为这个逻辑不对,房子盖出来是为了人们使用的,不能说开发商最初的设计有问题、不够人性化,就要求业主全盘接受。而且设计图也是开发商委托相关单位绘制的,开发商以一句完全按照设计来就想要糊弄过去,就属于愚弄业主。”赵伟说。

  在帮助业主和开发商斗智斗勇多次后,赵勇和验房师群体开始被开发商关注,被邀请去做事前的房屋质量管理,相当于把验房工作前置。

  “我们和监理的角色不同。在服务开发商的过程中,我们不仅关注规范性的东西,还从

  业主视角关注居住便利、居住人性化的问题,而且提出的问题可以操作和改进。”赵伟解释道。

  在很多房屋质量问题引发的纠纷中,专业验房师可以起到关键作用,因为只有确定房屋出现问题的责任方,才能谈及下一步的处理和索赔。

  天津有一个精装修的项目,300多户业主在入住后发现,卫生间的两侧和地板全部有水痕,卫生间的两侧壁纸上都是水渍,但是施工单位却找不到原因。

  “后来,我们去实地检测后发现,问题的根源是地面的砂浆层渗水。在形成了专业的报告后,业主据此和开发商交涉,开发商对业主的费用损失进行了赔偿。”赵伟说。

  赵伟曾经处理过这样一个问题:河北省廊坊市某小区业主在配合物业做闭水试验后,发现其门口楼道内地砖有水浸泡过的痕迹,门口两侧墙面水渍明显,且楼道内有异味。业主在打开房门后发现室内有大面积积水,且打开房门后有一股刺鼻的粪便味道,积水已经渗透到室内所有地面和下部墙面,有粪水从马桶排水管道内涌出。

  赵伟首先找到了出问题的原因,确定责任是开发商的,开发商应赔偿业主的损失。“之所以建议业主要求开发商赔偿,是因为粪水有腐蚀性,楼板的钢筋经过粪水浸泡后会生锈,楼板都需要重做,后期隐患非常严重,这些普通人可能不知道。如果没有专业机构的参与,开发商的工作可能会仅仅止步于清理干净污水。”