7月26日,安徽六安“金安区碧桂园·城市之光”房地产开发项目的围墙和活动板房因大雨大风天气发生倒塌,造成6人死亡。事件虽然发生在“项目红线外”、“总包施工人员居住区”,还是引发公众对碧桂园的负面联想。

  前两天,有位包头市的粉丝来找营销总抱怨楼盘质量问题,据他说和开发商几经沟通,无法解决,现在家里还是一下雨就成湖。

  但是,房子的质量问题却层出不穷。甚至包括行业质量标杆的龙湖、万科、中海,质量都爆出过问题。

  去年315时,为了躲过房管局限价,很多房企在房管局备案精装交付,实际卖的却是毛坯。

  以前的文章里,我提过,开发商越做越大,越做越强的背面,是残酷的优胜劣汰。

  被淘汰的房企多是高杠杆经营,利润抵不住借款的利息,就要倒闭。为了增加利润空间,除了加快营销和工程周转,别无他法。

  克扣成本,压缩报价,想尽一切办法把钱花在客户能感知的地方,这种思路,带来的最直接的结果,就是质量下滑。

  十年前合肥的绿城桂花园,宋卫平现场拍板,室外泳池的贴砖全部砸了重做。这个项目的水景景观现在看来还依旧惊艳。

  以某房企为例,现场工程师的薪资,一半底薪,一半考核工资。考核工资是直接和现场进度挂钩的。工期达不到要求还可能有其他名义的罚款。

  更普遍的是,在这样的激励制度下,缺少合适的监督制度,为了能够尽快把项目做完,追求进度,多少会牺牲质量。

  悬挑脚手架,总要等混凝土干了,再上工字钢吧?柱子歪了,钢筋外露,你总要维修,再往前赶工吧?不,为了赶工期,就敢直接抹灰继续盖。

  这事不是简单的急功近利。因为,太多人觉得房子标准化生产,是可能的。所以整个行业都在追求标准化、追求可复制,可批量生产的方式。

  但是,很多技术不成熟,管理不完善的房企,凭什么也跟着提周转,赶工期?没那个能力,只不过是透支自己质量和品牌而已。

  更有的,一张图用在一万个城市里,不管南北差异,不论居住习惯,更不考虑什么气候日照,呼和浩特的房接把保温做薄就能盖在海南。

  安全管理部门不允许在在建工地里面建售楼部、建样板间,但开发商还是能搭个安全通道就在楼内做出样板间,甚至有的客户看个样板间都要坐施工电梯上楼。

  其实,公司做大了,房子总会出点问题,只要开发商积极应对,帮业主解决问题,这并不可怕。

  问题是,房子出现问题,很多开发商不是想着解决业主问题,而是想怎么推脱和掩盖。

  现在的业主维权,受到各种阻力,不得不忍气吞声,或者求助政府,就因为不少开发商推卸责任,甚至有威胁业主的行径。

  其实,之所以做精装修,除了方便业主、给房子加价以外,精装修还能掩盖问题,很多人图省事买了精装修,到头来反而是多费了事(后期维修)。

  据说,无论是品牌开发商还是小开发商修建的楼盘,一套房子经过验房师的仔细检查,一般都能查验出20处以上的毛病,验房师也因此不受物管或开发商待见。

  倒不是说高周转高负债的房子一定差,但是高杠杆意味着高风险,高周转意味着,项目的技术、运营要求高,你所在的城市,房企能力能不能达到这么高的要求,一定要仔细斟酌。

  低建安成本是需要强工艺做保障的,比如原来中海做项目,防水层都做一层(很多做两层),就可以很好达到防水效果,但这样对工艺的严苛要求,是需要工程人员的内功做基础的。

  (4)在论坛经常逛一逛,不要怕出过问题,但是你需要重点看看公司过往出现问题是怎么解决的。

  凡是不以解决问题为导向的售后服务,都是耍流氓,有通过灰色手段,有威胁业主用户的黑历史的开发商,直接PASS。

  不是因为大开发商的房子都质量好,而是,如果你住的是小开发商的房子,房子真塌了,媒体都不愿意帮你曝光。